Masovna legalizacija nekretnina u Srbiji 2025 kako ce uticati na smanjenje cena?
DC · 22. Sep 2025. · Native Biznis 268
Novi zakon i rešavanje statusa bespravne gradnje
Vlada Srbije aktivno radi na novom, pojednostavljenom Zakonu o ozakonjenju objekata, popularno nazvanom "Konačno svoj na svome".
Glavni cilj je da se reši problem miliona bespravno izgrađenih nekretnina. Najave iz vrha države govore o ubrzanoj i jeftinijoj proceduri, sa ciljem da se većina objekata legalizuje po simboličnim cenama. Time bi se omogućilo da vlasnici u potpunosti raspolažu svojom imovinom, da je stave pod hipoteku, da se legalno priključe na komunalnu infrastrukturu i da plate porez, što će doneti korist i državi i građanima.
Uticaj legalizacije na cene nekretnina
Kada se raspravlja o uticaju masovne legalizacije na tržište nekretnina, intuitivno je pomisliti da će veća ponuda dovesti do pada cena. Ipak, dinamika tržišta je mnogo složenija i ukazuje na to da će, uprkos formalnom povećanju ponude, drugi faktori najverovatnije održati cene stabilnim ili ih čak povećati.
1. Povećana vrednost: Najvažniji faktor je pravna sigurnost. Legalizovan objekat dobija na vrednosti jer postaje imovina u pravom smislu te reči. Može se slobodno prodavati, kupiti na kredit i uknjižiti u katastar. Ta pravna sigurnost automatski ga čini privlačnijim za kupce, čime se njegova tržišna cena povećava u odnosu na nelegalizovane objekte.
2. Povećana tražnja: Pre legalizacije, veliki broj potencijalnih kupaca nije mogao da kupi nelegalne nekretnine jer banke nisu odobravale stambene kredite. Sa novim zakonom, ta prepreka se eliminiše, što značajno proširuje krug kupaca. Povećana tražnja, podržana lakšim pristupom kreditima, direktno gura cene nagore.
3. Formalizacija postojećeg tržišta: Većina nelegalizovanih nekretnina je već u prometu, ali u takozvanoj "sivoj zoni". Legalizacija ih samo formalno prebacuje u legalan promet, ali ih ne dodaje kao potpuno novu kategoriju na tržište. Efekat na ponudu je stoga manji nego što bi se moglo pretpostaviti, dok su efekti na vrednost i tražnju mnogo jači.
Uzimajući u obzir ove faktore, masovna legalizacija nekretnina u Srbiji verovatno neće dovesti do masovnog pada cena. Umesto toga, dovešće do stabilizacije tržišta, stvaranja veće transparentnosti i, po svoj prilici, raslojavanja cena – gde će legalizovane nekretnine imati sve veću prednost u vrednosti u odnosu na one koje to nisu.
Ko dobija, a ko gubi?
Najavljeni zakon predstavlja jasnu pobedu za vlasnike nelegalnih objekata koji će sada moći da uknjiže svoju imovinu, dobiju pristup bankarskim kreditima i legalno je prodaju. Takođe, banke i država imaju direktan benefit od transparentnijeg tržišta i povećanog poreskog prihoda. S druge strane, ova najava izaziva frustraciju kod građana koji su poštovali sve zakone i plaćali skupe dozvole i takse tokom procesa izgradnje. Oni se osećaju oštećenim jer su ispunjavali sve obaveze, dok će vlasnici nelegalnih objekata sada dobiti iste benefite za znatno manji iznos i uz minimalnu proceduru. To može stvoriti osećaj nepravde i neravnopravnosti.
Naslovna foto: https://www.pexels.com/photo/tilt-shift-lens-photography-of-red-crane-miniature-392031/
Oni sto su mislili da moraju da postuju tzv. zakone, pa podmicivali ove u katastru da ubrzaju njihove predmete, da bi dobili za legalne objekte sto pre, papire. Manje vise pare, nego traume u mozgu koliko cimanja, koverata, sastanaka, da bi uknjizili ciste objekte za koje imaju sve papire a neko lepo gradi bez ijednog papira i za 100 eurica sve to legalizuje i pravi biznis. Ipak je ovo Srbija.