Faribo · 9. Oct 2026. · Native Biznis 5
Novi Sad je poslednjih godina postao zanimljiv ne samo domaćim kupcima, već i ljudima koji dolaze iz drugih zemalja. Neko se u njega doselio zbog posla, neko želi da u njemu živi nakon penzionisanja, a neko u Novom Sadu vidi dobru priliku za ulaganje u nekretninu.
Ipak, za stranog državljanina prvo pitanje često nije „Koji stan da kupim?“, već mnogo jednostavnije: Da li stranac može biti vlasnik stana u Srbiji?
Odgovor je, u velikom broju slučajeva - DA. Ali, postoje uslovi koje je potrebno proveriti pre nego što se izabere nekretnina, a posebno pre nego što se potpiše bilo kakav predugovor ili uplati kapara.
Pa hajde da krenemo od tih uslova i ograničenja.
Dobra vest je da stranci mogu kupiti stan u Srbiji. To se može ostvariti ako su ispunjeni određeni uslovi. A najvažniji od njih je reciprocitet – odnosno pitanje da li i državljani Srbije mogu, pod odgovarajućim uslovima, da stiču nekretnine u državi čiji je kupac strani državljanin.
Za strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Srbiji, zakon predviđa mogućnost sticanja prava svojine na stanu ili stambenoj zgradi, pod uslovima uzajamnosti. Ministarstvo pravde Srbije objavljuje i podatke o državama za koje je uzajamnost utvrđena.
To znači da kupac iz, recimo, Nemačke, Austrije, Mađarske, Hrvatske, Slovenije, Grčke, SAD, Kanade ili niza drugih država, ne mora da otvara firmu u Srbiji, samo zato da bi kupio stan.
Svakako, nije dovoljno pretpostaviti da je sve u redu samo zato što je kupac stranac iz neke zemlje Evropske unije ili druge razvijene države. Status treba proveriti za konkretnog kupca i konkretnu situaciju.
U nastavku ćemo reći nešto više o uslovu uzajamnosti.
Kada se govori o reciprocitetu za kupovinu nekretnine, to ne znači nužno da između Srbije i druge države mora da postoji poseban bilateralni ugovor. Ministarstvo pravde navodi da je za sticanje svojine dovoljno da postoji faktička uzajamnost – odnosno da propisi i praksa druge države omogućavaju državljanima Srbije da pod odgovarajućim uslovima stiču nekretnine.
Ovo je važno zato što spisak država i pravne uslove ne bi trebalo procenjivati „odokativno“.
Ako postoji bilo kakva nedoumica, zainteresovano lice može od Ministarstva pravde da zatraži objašnjenje o uzajamnosti. Za taj postupak se, između ostalog, dostavlja zahtev, list nepokretnosti odnosno ugovor o prometu nepokretnosti i dokaz o uplati takse.
Drugim rečima, stranac ne bi trebalo da dođe u situaciju da tek nakon dogovora sa prodavcem sazna da postoje dodatne provere koje treba sprovesti.
Tu se vidi i uloga dobrog agenta za nekretnine. On izvršava sve potrebne provere, pre nego što se kupcu predstavi nekretnina kao realna opcija za kupovinu.
A da li postoje neka ograničenja kada je u pitanju zemljište?
Jedna od najčešćih zabluda jeste da, ako stranac može da kupi stan, automatski može da kupi bilo koju nekretninu u Srbiji. To je naročito značajno kada je u pitanju zemljište, jer se ono ne tretira kao stan.
Kod kupovine stana za stranca situacija je relativno jasna. Međutim, kod kupovine zemljišta postoje dodatna ograničenja.
Strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Srbiji, ne može da stiče svojinu na drugim vrstama zemljišta, osim zemljišta na kome se nalazi stan ili stambena zgrada koju stiče, odnosno zemljišta koje služi za redovnu upotrebu tog stana ili zgrade.
Posebno pitanje predstavlja poljoprivredno zemljište, za koje važe posebna pravila i ograničenja.
Zato kupac koji kaže: „Želim kuću sa velikim placem van Novog Sada“ zapravo ima mnogo složeniji zadatak od onoga koji kaže: „Želim stan u centru Novog Sada.“
Na prvi pogled, oba su samo – nekretnine. Pravno, međutim, razlika može biti velika.
Kada se utvrdi da kupac ima pravo da stekne svojinu, sam proces kupovine stana u osnovi liči na kupovinu koju obavlja domaći kupac. Ipak, kupovina stana u Novom Sadu za stranog državljanina zahteva nešto više pripreme, posebno kada je dokumentacija u pitanju.
Pre svega, proverava se konkretna nekretnina: vlasništvo, tereti, eventualne hipoteke, zabeležbe i druga prava koja mogu uticati na kupovinu. Zatim se proveravaju uslovi transakcije, dokumentacija prodavca i način na koji će biti sačinjen i overen ugovor.
Za kupca koji ne govori srpski jezik, posebno je važno da razume sadržinu ugovora koji potpisuje. U takvim situacijama može biti potrebno uključivanje sudskog tumača, a u zavisnosti od dokumentacije i zemlje iz koje kupac dolazi, mogu se pojaviti i dodatna pitanja u vezi sa ispravama i njihovom upotrebom u Srbiji.
Zato je mnogo sigurnije da se procedura ne svodi na: „Našli smo stan, sviđa nam se, hajde da damo kaparu!“, već da se ispoštuje redosled koji je opisan
Prvo se proverava da li kupac može da stekne svojinu, zatim da li je konkretna nekretnina pravno čista, a tek onda se ulazi u dogovor o kupovini.
I ovo je pitanje koje kupci često postavljaju. U osnovi, stranac plaća porez kao i domaći kupac, ali bez dodatnih pogodnosti koje uživaju državljani Republike Srbije.
Kod kupovine polovne nekretnine porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2.5 %, a zakonski obveznik je prodavac. Kod novogradnje, kada se radi o prometu koji je predmet PDV-a, poreski tretman je drugačiji.
Međutim, ovde postoji jedna veoma važna razlika za stranog kupca.
Poresko oslobođenje za kupovinu prvog stana i refundacija PDV-a imaju zakonom propisane uslove. Na primer, kod oslobođenja od poreza na prenos apsolutnih prava zakon izričito traži da kupac prvog stana bude punoletni državljanin Republike Srbije, sa prebivalištem u Srbiji.
Zato strani državljanin ne bi trebalo unapred da računa na iste poreske olakšice, koje bi mogao da koristi domaći kupac koji ispunjava zakonske uslove.
I ovo je još jedan razlog zbog kojeg je dobro napraviti finansijsku računicu pre potpisivanja ugovora, a ne tek kada stigne poresko rešenje.
Poslednjih godina najčešće se na tržištu nekretnina u Srbiji kao kupci pojavljuju državljani Rusije i Ukrajine, pa da kažemo koje su njihove mogućnosti.
Ovo pitanje poslednjih godina sve češće čujemo i u Novom Sadu. Mogu, jer je sa obe države utvrđena uzajamnost u pogledu sticanja nepokretnosti.
To znači da, uz ispunjene zakonske uslove, državljanin Rusije ili Ukrajine može da stekne pravo svojine na stanu u Srbiji. Ruska Federacija i Ukrajina nalaze se na zvaničnom spisku država za koje je Ministarstvo pravde utvrdilo postojanje uzajamnosti.
Za kupca koji živi i radi u Srbiji ovo je posebno važno, jer znači da za kupovinu stana nije neophodno da osniva firmu, samo zato što je strani državljanin. Kod kupovine stana, uz odgovarajući status i ispunjene uslove, može nastupiti kao fizičko lice.
Ipak, mora se voditi računa o prethodno navedenim razlikama između mogućnosti da stranac kupi stan i pitanja šta sve može da kupi zajedno sa njim. Pravila nisu ista za stan, kuću sa parcelom, građevinsko zemljište ili poljoprivredno zemljište. Zbog toga se kod svake konkretne nekretnine proverava šta tačno ulazi u predmet kupoprodaje.
Za ruskog ili ukrajinskog državljanina koji želi da kupi stan u Novom Sadu, dakle, odgovor na osnovno pitanje je prilično jednostavan: Da, kupovina je moguća. Ali pre kapare ipak treba proveriti dokumentaciju nekretnine, vlasnički status, eventualne terete i sve uslove same transakcije.
Tu je uloga profesionalaca iz oblasti nekretnina posebno značajna. Strani kupac često dobro zna koji stan želi, ali ne mora da poznaje srpski katastar, poreske procedure, način overe ugovora ili lokalne razlike na tržištu.
Agent koji poznaje Novi Sad može zato da bude mnogo više od osobe koja pokazuje stanove – može da pomogne da se pre donošenja odluke provere ključne stvari i da kupac zna u šta ulazi.
Kada stranac dođe u neku od novosadskih agencija sa željom da kupi stan, pored pronalaženja nekretnine na dobroj lokaciji, potrebno je povezati nekoliko stvari:
Kupcu iz inostranstva često nisu problem samo propisi. Problem je i to što ne poznaje lokalno tržište. Ne zna da li je cena realna, da li je određena lokacija dobra za život ili izdavanje, šta znači određena zabeležba u katastru, da li je novogradnja uredno dokumentovana ili zbog čega jedan stan košta znatno više, od drugog naizgled sličnog stana.
U agenciji se zato proces ne završava na tome da agent pokaže nekoliko oglasa i sačeka odluku kupca. Cilj je da kupac dobije dovoljno informacija, kako bi odluku doneo mirno i informisano.
I da rezimiramo za kraj.
Upravo tako! Obrnuti redosled je mnogo sigurniji!
Za stranog državljanina, Novi Sad može biti zanimljiv iz više razloga. Neko želi stan u kojem će živeti, neko kupuje nekretninu za članove porodice, dok drugi razmišljaju o dugoročnom izdavanju i investiciji.
Za nekoga ko prvi put kupuje nekretninu u Srbiji, Novi Sad može biti potpuno novo tržište. Zato je važno razumeti ne samo da li možete da kupite stan, već i šta zapravo kupujete, koliko će vas ukupno koštati, kakve su obaveze nakon kupovine i da li će izabrana nekretnina odgovarati vašem cilju.
Proverite svoje mogućnosti kao stranog kupca, definišite budžet, utvrdite poreske i pravne obaveze a zatim, zajedno sa pouzdanim agentom, pronađite nekretninu koja odgovara vašim potrebama.
Da li ste vi, dragi čitaoče, kao stranac kupili stan u Novom Sadu? Lepo bi bilo da nam u komentarima opišete svoja iskustva. Hvala!
Foto: https://www.magnific.com/free-photo/back-view-citizens-with-russian-ukrainian-flag_26412461.htm